Die Tilgung entscheidet darüber, wie schnell und wie teuer du dein Immobiliendarlehen abbezahlst. Wer Tilgungssatz und Sondertilgungen klug plant, spart über die Laufzeit oft fünfstellige Beträge. Diese Anleitung führt dich durch die Tilgungsplanung. Sie ist keine Finanzberatung.
Schritt 1: Darlehenssumme und Zinsbindung festlegen
Bestimme, wie viel Darlehen du brauchst (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital) und wie lange du den Zins festschreibst. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, ein kurzer Zeitraum ist meist etwas günstiger, aber riskanter beim Anschluss.
Schritt 2: Anfänglichen Tilgungssatz wählen
Bei einem Annuitätendarlehen legst du eine anfängliche Tilgung fest, oft zwischen 1 % und 4 %. Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Eine sehr niedrige Tilgung verlängert die Rückzahlung dagegen erheblich.
Schritt 3: Monatliche Rate berechnen
Die monatliche Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit dem Tilgungsrechner und dem Kreditrechner berechnest du Rate und Gesamtkosten für verschiedene Tilgungssätze und vergleichst die Szenarien. Den fairen Vergleich über den Effektiver-Jahreszins-Rechner solltest du ebenfalls einbeziehen.
Schritt 4: Sondertilgungen einplanen
Viele Verträge erlauben jährliche kostenlose Sondertilgungen (z. B. bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme). Schon kleine Extrazahlungen verkürzen die Laufzeit deutlich, weil sie direkt die verzinste Restschuld senken. Wie viel du sparst, zeigt der Sondertilgung-Rechner.
Schritt 5: Restschuld am Ende der Zinsbindung ermitteln
Am Ende der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld übrig, die anschlussfinanziert werden muss. Berechne diese Summe frühzeitig mit dem Restschuld-Rechner, damit du weißt, welcher Betrag offen bleibt und wie hoch dein Zinsänderungsrisiko ist.
Schritt 6: Anschlussfinanzierung vorbereiten
Etwa drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kannst du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern, beispielsweise über ein Forward-Darlehen, das den künftigen Zins reserviert. Vergleiche rechtzeitig Angebote, um die Restschuld zu günstigen Konditionen weiterzufinanzieren.
Tipps
- Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit oft drastisch – schon 1 Prozentpunkt mehr macht viel aus.
- Nutze jährliche Sondertilgungen konsequent, etwa aus Bonus oder Steuererstattung.
- Plane realistisch: Die Rate muss auch bei steigenden Lebenshaltungskosten tragbar bleiben.
Häufige Fragen
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll? Höhere Tilgung bedeutet weniger Zinsen und kürzere Laufzeit. Viele wählen je nach Budget 2 % bis 4 % anfänglich – das ist eine Orientierung, keine Empfehlung.
Was passiert nach der Zinsbindung? Die verbleibende Restschuld wird neu finanziert, üblicherweise zu dann gültigen Zinsen. Plane dieses Risiko früh ein.
Lohnen sich Sondertilgungen? In der Regel ja, weil sie die verzinste Restschuld senken und Laufzeit sowie Zinskosten reduzieren.