Die Wohnfläche steht in jedem Mietvertrag, in jedem Kaufexposé und auf jeder Nebenkostenabrechnung. Trotzdem wissen die wenigsten genau, wie sie korrekt ermittelt wird. Dabei lohnt sich das Nachrechnen: Falsche Quadratmeterangaben können bei Miete und Kaufpreis viel Geld kosten.
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Maßgeblich ist im privaten Wohnungsbau in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie regelt, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht zählen.
Grundsätzlich gilt: Wohnräume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Flur werden voll angerechnet, sofern ihre lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Keller, Waschküchen und Garagen zählen normalerweise nicht zur Wohnfläche.
Dachschrägen und niedrige Räume
Gerade in Dachgeschosswohnungen wird es kniffelig. Hier gelten gestaffelte Regeln:
- Flächen mit einer Höhe von zwei Metern und mehr zählen voll (100 %).
- Flächen mit einer Höhe zwischen einem und unter zwei Metern zählen zur Hälfte (50 %).
- Flächen mit einer Höhe unter einem Meter zählen gar nicht.
Eine Dachgeschosswohnung mit viel Schräge hat dadurch oft deutlich weniger anrechenbare Fläche, als der Grundriss vermuten lässt. Mit dem Wohnflächen-Rechner lassen sich die anrechenbaren Anteile schnell durchspielen.
Balkon, Terrasse und Loggia
Balkone und Terrassen gehören nicht zur klassischen Wohnfläche, werden aber anteilig berücksichtigt. Nach der WoFlV sind in der Regel 25 Prozent anzusetzen, in besonderen Fällen (etwa hochwertige Lagen oder Loggien) bis zu 50 Prozent. Wichtig: Der höhere Wert ist eine Ausnahme und sollte begründet sein.
Häufige Fehlerquellen
Fehler entstehen oft dadurch, dass eine andere Berechnungsgrundlage verwendet wird. Neben der WoFlV gibt es die DIN 277, die zum Beispiel die Grundfläche (alle Flächen, auch Keller und unbeheizte Räume) ermittelt. Diese Werte sind nicht mit der Wohnfläche vergleichbar und meist höher.
Weitere typische Stolperfallen:
- Schornsteine, fest eingebaute Schränke oder Treppen werden falsch mitgerechnet.
- Die Schrägen werden nicht abgezogen.
- Putz- und Wanddicken werden nicht berücksichtigt.
Warum genaue Angaben wichtig sind
Die Wohnfläche ist Grundlage für die Miethöhe, die Verteilung der Nebenkosten und beim Kauf für den Quadratmeterpreis. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, kann dies rechtlich relevant sein. Im Zweifel lohnt sich ein eigenes Aufmaß oder ein Gutachten – die folgenden Hinweise ersetzen keine rechtliche Beratung.
Praktischer Tipp zum Nachmessen
Für ein grobes eigenes Aufmaß genügt ein Maßband oder ein Laser-Entfernungsmesser. Messen Sie jeden Raum an der breitesten und längsten Stelle, multiplizieren Länge mal Breite und addieren die Räume. Schrägen messen Sie separat und teilen sie in die genannten Höhenzonen ein. Wer den Quadratmeterpreis vergleichen möchte, nutzt anschließend den Quadratmeterpreis-Rechner.
Häufige Fragen
Zählt der Keller zur Wohnfläche? Nein. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie zur Wohnung gehören.
Wie wird ein Balkon angerechnet? In der Regel mit 25 Prozent seiner Fläche, in besonderen Fällen mit bis zu 50 Prozent. Die genaue Quote sollte im Vertrag oder Exposé nachvollziehbar sein.
Was passiert, wenn die Wohnfläche zu klein ist? Weicht die reale Fläche deutlich (oft genannt: über 10 %) von der vereinbarten ab, kann das je nach Einzelfall Auswirkungen auf Miete oder Kaufpreis haben. Eine verbindliche Einschätzung gibt nur eine fachliche oder rechtliche Beratung.