Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Da kaum jemand den Kaufpreis komplett aus eigener Tasche zahlen kann, kommt eine Baufinanzierung ins Spiel. Wer die Grundbegriffe versteht, vergleicht Angebote besser und vermeidet teure Fehler.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit, mit dem der Bau oder Kauf einer Immobilie finanziert wird. Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlt man jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.
Zins und Tilgung – das Wichtigste
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, angegeben in Prozent pro Jahr. Die Tilgung ist der Anteil, mit dem man die Schuld tatsächlich abbaut. Beides zusammen ergibt die sogenannte Annuität.
Ein Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Jahresrate 5,8 % von 300.000 €, also 17.400 € – das sind 1.450 € im Monat. Im ersten Jahr fließen davon rund 11.400 € in Zinsen und 6.000 € in die Tilgung. Mit dem Baufinanzierungs-Rechner sehen Sie diese Aufteilung sofort.
Warum die Rate über die Zeit anders wirkt
Das Besondere am Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt gleich, aber das Verhältnis verschiebt sich. Da die Restschuld sinkt, fallen mit der Zeit weniger Zinsen an – und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Dadurch wird der Kredit gegen Ende schneller abbezahlt.
Zinsbindung und Restschuld
Der Sollzins gilt meist nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für eine vereinbarte Zinsbindung (oft 10, 15 oder 20 Jahre). Danach bleibt in der Regel eine Restschuld, die neu finanziert (Anschlussfinanzierung) wird – zu dann gültigen Zinsen. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit, kostet aber oft etwas mehr Zins.
Eigenkapital nicht vergessen
Banken finanzieren selten 100 Prozent. Üblich ist, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigenem Geld stemmen. Je mehr Eigenkapital, desto besser meist die Konditionen. Wie viel Sie einbringen sollten, lässt sich mit dem Eigenkapital-Rechner abschätzen. Auch die Grunderwerbsteuer gehört in die Gesamtplanung.
Tipps für die Praxis
- Tilgung nicht zu niedrig wählen: 1 % Tilgung verlängert die Laufzeit oft auf über 40 Jahre. Zwei bis drei Prozent sind gängiger.
- Sondertilgungen vereinbaren: Damit kann man bei freiem Geld schneller schuldenfrei werden.
- Gesamtkosten betrachten: Nicht nur die Rate zählt, sondern auch Restschuld und Laufzeit.
Diese Hinweise sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Finanzberatung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins? Der Sollzins bezieht sich nur auf die reinen Zinskosten. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Nebenkosten und macht Angebote besser vergleichbar.
Wie hoch sollte die Tilgung sein? Üblich sind 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung. Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und desto weniger Zinsen fallen insgesamt an.
Was passiert nach der Zinsbindung? Bleibt eine Restschuld, wird sie über eine Anschlussfinanzierung weiter abbezahlt – zu den dann aktuellen Zinsen. Das Risiko steigender Zinsen lässt sich teils über ein Forward-Darlehen absichern.