Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, will wissen: Lohnt sich das? Die zentrale Kennzahl dafür ist die Mietrendite. Sie zeigt, wie viel Ertrag das eingesetzte Kapital im Verhältnis bringt. Wichtig ist, die richtige Variante zu betrachten – sonst täuscht die Rendite.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie wird in Prozent angegeben. Je höher die Rendite, desto besser verzinst sich das eingesetzte Geld – zumindest auf dem Papier.
Brutto- versus Nettorendite
Es gibt zwei wichtige Varianten:
Bruttorendite – die einfache Faustzahl:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Bei 9.000 € Jahresmiete und 250.000 € Kaufpreis sind das 3,6 Prozent. Diese Zahl ist schnell berechnet, aber unvollständig.
Nettorendite – die realistischere Zahl:
Hier werden die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten von der Miete abgezogen (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko). Die Nettorendite liegt dadurch meist deutlich niedriger als die Bruttorendite. Beide Werte liefert der Mietrendite-Rechner.
Warum die Bruttorendite täuscht
Die Bruttorendite ignoriert genau die Posten, die den Ertrag schmälern: Kaufnebenkosten von oft über zehn Prozent, Rücklagen für Reparaturen und das Risiko, dass die Wohnung zeitweise leer steht. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, überschätzt den Ertrag. Für die Rücklagen hilft der Instandhaltungsrücklage-Rechner.
Eine grobe Faustregel
Häufig genutzt wird der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 entspricht grob 5 Prozent Bruttorendite, ein Faktor von 30 nur rund 3,3 Prozent. Niedrigere Faktoren gelten als günstiger. Der lokale Quadratmeterpreis hilft beim Einordnen des Kaufpreises.
Was die Rendite noch nicht zeigt
Die Mietrendite allein ist nicht das ganze Bild. Hinzu kommen:
- mögliche Wertsteigerung (oder -minderung) der Immobilie,
- steuerliche Effekte wie Abschreibungen,
- die Finanzierung mit Zinsen, die das eingesetzte Eigenkapital hebeln kann.
Diese Punkte sind komplex und stark vom Einzelfall abhängig. Der Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite? Pauschal lässt sich das nicht sagen, da es von Lage, Risiko und Zinsen abhängt. Wichtiger als ein fixer Zielwert ist der Vergleich mit Alternativen und das Betrachten der Nettorendite.
Warum ist die Nettorendite niedriger als die Bruttorendite? Weil sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt. Die Bruttorendite blendet diese aus und wirkt dadurch optimistischer.
Was ist der Kaufpreisfaktor? Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht. Niedrige Faktoren gelten als günstig, hohe als teuer.