Eine Mieterhöhung verunsichert viele Mieter. Darf der Vermieter das überhaupt? Und um wie viel? Tatsächlich ist eine Erhöhung nicht beliebig möglich, sondern an klare gesetzliche Regeln gebunden. Wer sie kennt, kann eine Erhöhung sachlich prüfen.
Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Bei unbefristeten Mietverhältnissen kommen vor allem zwei Wege in Betracht: die Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Umlage von Modernisierungskosten. Außerdem gibt es vereinbarte Sonderformen wie Index- oder Staffelmiete, bei denen die Erhöhung schon im Vertrag festgelegt ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Der häufigste Fall: Der Vermieter möchte die Miete an das ortsübliche Niveau angleichen. Als Begründung dient meist der Mietspiegel der Gemeinde, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Die Kappungsgrenze
Auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete nicht in beliebigen Schritten steigen. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf in der Regel 20 Prozent, in vielen angespannten Wohnungsmärkten sogar auf 15 Prozent. Ob die Kappungsgrenze in Ihrem Fall eingehalten ist, lässt sich mit dem Mieterhöhungs-Rechner überschlagen.
Fristen und Form
Eine Mieterhöhung muss schriftlich (in Textform) erfolgen und begründet sein. Außerdem gilt:
- Nach Einzug oder der letzten Erhöhung muss in der Regel eine Wartefrist verstrichen sein (häufig zwölf Monate).
- Mieter haben eine Überlegungs- und Zustimmungsfrist, bevor die neue Miete gilt.
Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter unter Umständen auf Zustimmung klagen. Die genauen Abläufe hängen vom Einzelfall ab.
Modernisierung als Sonderfall
Hat der Vermieter modernisiert – etwa durch energetische Sanierung – darf er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Diese Modernisierungsumlage folgt eigenen Regeln und ist von der Vergleichsmieten-Erhöhung getrennt zu betrachten. Den möglichen Aufschlag schätzt der Modernisierungsumlage-Rechner. Davon zu trennen sind reine Betriebskostenanpassungen, die über die Nebenkostenabrechnung laufen.
So prüfen Sie eine Mieterhöhung
- Ist die Wartefrist seit der letzten Erhöhung eingehalten?
- Bleibt die neue Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
- Ist die Kappungsgrenze beachtet?
- Ist die Erhöhung korrekt begründet?
Diese Übersicht dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln helfen Mietervereine oder eine anwaltliche Beratung.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Miete erhöht werden? Eine Erhöhung zur Vergleichsmiete ist meist erst nach einer Wartefrist möglich, und innerhalb von drei Jahren begrenzt die Kappungsgrenze den Gesamtanstieg.
Was ist die Kappungsgrenze? Sie begrenzt die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf in der Regel 20 Prozent, in vielen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen? Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete ist Ihre Zustimmung nötig. Verweigern Sie sie zu Unrecht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Prüfen Sie die Erhöhung daher genau.