Wer eine Immobilie kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis. Doch oben drauf kommen die Kaufnebenkosten – und die können je nach Bundesland und Vermittlung schnell zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer sie früh einplant, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierung.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, weil Banken sie meist nicht mitfinanzieren. Die wichtigsten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Brocken. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und liegt – je nach Land – grob zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 € können das mehrere zehntausend Euro sein. Den genauen Betrag für Ihr Bundesland ermittelt der Grunderwerbsteuer-Rechner. Die konkreten Sätze ändern sich gelegentlich, prüfen Sie daher die aktuelle Lage in Ihrem Land.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland muss ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Für Notar und Grundbuch zusammen rechnet man häufig mit grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Tabellen, sind also nicht frei verhandelbar.
Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt eine Provision (Courtage) hinzu. Seit einer gesetzlichen Neuregelung wird die Provision beim Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind insgesamt rund 5 bis 7 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, also pro Seite oft etwa die Hälfte. Den auf Sie entfallenden Anteil schätzt der Maklerprovisions-Rechner ab.
Beispielrechnung
Für ein Haus mit 400.000 € Kaufpreis ergibt sich grob:
- Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 €
- Notar und Grundbuch (rund 1,8 %): 7.200 €
- Maklerprovision (Käuferanteil, rund 3,5 %): 14.000 €
Macht zusammen über 41.000 € zusätzlich – mehr als zehn Prozent des Kaufpreises. Genau dieser Betrag wird oft als Eigenkapital benötigt.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Als Faustregel sollte man mindestens die Kaufnebenkosten plus idealerweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Wie sich das auf die Finanzierung auswirkt, zeigt der Eigenkapital-Rechner. Die genannten Prozentsätze sind Orientierungswerte und keine Finanzberatung.
Häufige Fragen
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? In Ausnahmefällen ja, aber Banken verlangen dann meist höhere Zinsen und gute Bonität. Üblich und günstiger ist es, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer? Das unterscheidet sich und ändert sich gelegentlich. Bundesländer mit niedrigeren Sätzen liegen bei rund 3,5 Prozent, teurere bei 6,0 bis 6,5 Prozent. Aktuelle Werte sollten Sie immer separat prüfen.
Sind die Notarkosten verhandelbar? Nein. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach gesetzlichen Gebührentabellen und sind bundesweit einheitlich geregelt.